Hauskauf im Konkubinat: Was unverheiratete Paare wissen sollten

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Heute leben Baslerinnen und Basler häufiger ohne Trauschein zusammen. Worauf sollten Paare im sogenannten «Konkubinat» achten, wenn es um den Hauskauf oder den Kauf einer Eigentumswohnung geht? Wir fassen das Wichtigste zusammen.

Am 28.04.2022 in Wohnen von Melanie Bissig

Auf einen Blick

Im Konkubinat lebende Paare sind nicht gleich gut sozial und juristisch geschützt, wie Ehepaare oder Paare in eingetragener Partnerschaft.
Bei der Aufnahme einer Hypothek gilt es deshalb einige Dinge zu beachten, um sich zusätzlich abzusichern – hierzu eignet sich ein Konkubinatsvertrag.
Besonders wichtig für unverheiratete Paare ist eine gute Absicherung für den Todesfall.

Was ist ein Konkubinat?

Wer als Paar zusammenlebt ohne eine Ehe oder eine eingetragene Partnerschaft einzugehen, lebt im Konkubinat. Regeln gibt es für diese Form des Zusammenlebens keine – allerdings haben Paare, die im Konkubinat leben nicht dieselben Rechte und denselben sozialen und juristischen Schutz wie in einer Ehe oder in der eingetragenen Partnerschaft. Bis in die 1970er Jahre war das Konkubinat in der Schweiz sogar verboten.

Grundsätzlich besteht bei der Aufnahme einer Hypothek von Paaren im Konkubinat oder in einer eingetragenen Partnerschaft kein Unterschied zu Paaren mit Trauschein. Nimmt ein unverheiratetes Paar eine gemeinsame Hypothek auf, werden beide Partner bzw. Partnerinnen Vertragspartei bei der Bank und übernehmen gleichermassen solidarische Haftung. Ein in einer nicht-traditionellen Haushaltsform lebendes Paar sollte aber trotzdem einige wichtige Feinheiten kennen.

Hauskauf als unverheiratetes Paar? – Die Voraussetzungen

Zur Finanzierung der Hypothek müssen Paare im Konkubinat - wie auch in eingetragener Partnerschaft oder einer Ehe - 20 Prozent des Immobilienpreises an Eigenmitteln bereitstellen. Davon dürfen höchstens 10 Prozent aus dem Vermögen ihrer 2. Säule stammen. Die langfristige Tragbarkeit der jeweiligen Immobilie wird von der Bank bewertet. Hierzu wird die finanzielle Situation - also das gemeinsame Bruttoeinkommen des Paares - beurteilt. Dabei wird sichergestellt, dass die Finanzierung auch bei einem allfälligen Zinsanstieg noch getragen werden kann. Deshalb kommt bei der Berechnung der Tragbarkeit der sogenannte «kalkulatorische Zinssatz» zur Anwendung. Bei der Basler Kantonalbank liegt dieser derzeit bei 4,5 Prozent. Zusätzlich geht man bei der Tragbarkeitsrechnung von Unterhalts- und Nebenkosten von circa 1 Prozent des Immobilienwertes aus. Wenn auch diese vom Paar aufgebracht werden können und die gesamten Kosten der Hypothek insgesamt tiefer sind als ein Drittel des gemeinsamen Einkommens, gilt die Tragbarkeit als gegeben – die Hypothek kann aufgenommen werden.

Die verschiedenen Eigentumsvarianten

Alleineigentum

Eine Hypothek im Alleineigentum bedeutet, dass nur einer der beiden Partnerinnen bzw. Partner für diese aufkommt und alleine die Haftung dafür übernimmt. Dies ist häufig der Fall, wenn der Hauskauf oder der Kauf der Wohnung noch vor dem Eingehen der Beziehung getätigt wurde. In einem solchen Fall hat der zweite Partner bzw. die Partnerin grundsätzlich kein Recht an der Immobilie. Streng genommen ist er oder sie in diesem Fall Untermieter, bzw. Untermieterin. Diese Eigentumsform macht Sinn, wenn nur eine der beiden Seiten den Hauskauf finanziert und entsprechend auch nur eine Seite Eigenmittel für die Finanzierung aufgebracht hat.

Miteigentum

Das Miteigentum ist eine häufige Art des Immobilieneigentums. Dabei werden die Anteile von beiden separat im Grundbuch eingetragen. Je nach dem wer welchen Betrag für die Finanzierung zur Verfügung gestellt hat, ändert sich auch das prozentuale Verhältnis des Miteigentums. Jeder kann seinen persönlichen Anteil verkaufen, vererben oder verschenken. Dies wird entsprechend im Grundbuch angepasst. In einem separaten Vertrag sollten bei dieser Eigentumsform Details über die Finanzierung sowie Massnahmen bei einer allfälligen Trennung festgehalten werden. Auch können im Miteigentum im Gegensatz zum Gesamteigentum Gelder aus der beruflichen Säule für die Finanzierung vorbezogen werden. Diese Form des Eigentums ist die insgesamt häufigste Wahl von im Konkubinat lebenden Paaren.

Gesamteigentum

Bei dieser Eigentumsform gibt es keine Quotenteilung. Das gemeinschaftliche Eigentum ist nicht nach Bruchteilen im Grundbuch festgehalten, sondern als Eigentumsgemeinschaft. Dies bedeutet, dass auch Entscheidungen über Veräusserung, Erbschaft oder Schenkung ausschliesslich gemeinsam gefällt werden können. Für diese Eigentumsart ist daher wichtig, dass die Personen eine sehr enge Beziehung zueinander haben. Da der Gemeinschaftsgedanke hier im Vordergrund steht, ist diese Eigentumsform oft die Wahl von verheirateten Paaren – u.a. auch da diese Form sich gut mit der Gütergemeinschaft vereinbaren lässt.

Konkubinatsvertrag bei Wohneigentum

Ein Konkubinatsvertrag ist für unverheiratete Paare empfehlenswert, um essentielle Fragen in Bezug auf den Hauskauf für den Fall einer allfälligen Trennung oder im Todesfall festzuhalten. Am besten tut man das in schriftlicher Form. Notariell beglaubigt werden muss dieser Vertrag jedoch nicht.

Der Konkubinatsvertrag

Um sich auch in einem Konkubinat sozial und juristisch abzusichern, lassen sich in einem formfreien Konkubinatsvertrag bestimmte Vereinbarungen für das Zusammenleben festhalten. Der Konkubinatsvertrag ist ein verbindlicher Vertrag, d.h. Sie können ihn vor einem Gericht geltend machen. Er kann z.B. folgende Punkte enthalten:

Hauskauf: Wie sind die Eigentumsverhältnisse bei einem Hauskauf? Wer hat die Immobilie zu welchem Teil finanziert? Wer bleibt im Haus bzw. in der Wohnung im Falle einer Trennung?
Eigentum: Was im Haushalt gehört wem?
Kosten: Wer bezahlt im Haushalt was?
Unterhalt: Wie viel Unterhalt zahlt die wirtschaftlich stärkere Seite der wirtschaftlich schwächeren nach einer allfälligen Trennung?
Pension: Wie teilt man das Vermögen nach der Pensionierung auf?
Todesfall: Was passiert mit dem (Wohn-)Eigentum, wenn der Partner oder die Partnerin stirbt? Wird eine Todesfall-Risiko-Versicherung abgeschlossen?
Kinder: Wie werden Sorgerecht und Unterhalt für Kinder geregelt?

Welche Risiken gibt es?

Grundsätzlich sind Paare im Konkubinat nicht gleich gut abgesichert, wie Ehepaare oder Paare in einer eingetragenen Partnerschaft. Deshalb sollten sich Unverheiratete besonders gut überlegen, was passiert, falls das Schlimmste einmal eintritt. Egal ob Krankheit, Arbeitsunfähigkeit oder Todesfall – es ist immer besser, wenn man sich rechtzeitig für unangenehme Situationen wappnet. Erwerbsunfähigkeit infolge von Krankheit ist beispielsweise oft weniger gut abgesichert als infolge eines Unfalls. Eine mögliche Lösung kann z.B. eine Erwerbunfähigkeitsrente sein. Informieren Sie sich zudem, wie die Bestimmungen bei Ihrer Pensionskasse hinsichtlich der Renten im Konkubinat aussehen. Je nach Vorsorgeeinrichtung gibt es Unterschiede in der Handhabung. Bei vielen Pensionskassen können sich Konkubinatspartner im Todesfall begünstigen. Die Voraussetzungen dafür sind häufig, dass man mindestens fünf Jahre im selben Haushalt zusammen gelebt hat und bei seiner Pensionskasse ein Begünstigtenformular hinterlegt hat. Eine professionelle Vorsorgeplanung (z.B. von unseren Vorsorgeexpertinnen- und experten) ist grundsätzlich immer zu empfehlen. Dabei kann Ihre individuelle Lebenssituation betrachtet und ein konkreter Massnahmenplan für Sie persönlich erarbeitet werden.

Todesfall: Für den Ernstfall absichern

Auch wenn der Gedanke daran vielleicht schwerfallen mag: Besonders wichtig ist es, sich für den eigenen Todesfall abzusichern. Dieser kann Ihrem Partner bzw. Ihrer Partnerin nämlich zusätzlich zur emotionalen Herausforderung auch finanziell zur Last werden. Mit einer Kollektiv-Lebensversicherung kann man sich jedoch vor finanziellem Druck im Todesfall absichern. Mit dieser Lösung wird die Hypothek in einem solchen Fall nämlich wesentlich reduziert – und zwar ohne Kostenfolge.

Wer im Konkubinat lebt, sollte sich zudem überlegen, was im Todesfall mit dem gemeinsamen Haus bzw. der gemeinsamen Wohnung passiert. Grundsätzlich gilt Folgendes: Verstirbt ein Partner, kann die überlebende Seite das Haus bzw. die Wohnung behalten – vorausgesetzt, man hat sich rechtzeitig darauf geeinigt. Wenn die verstorbene Person keine Kinder oder Eltern hat, die pflichtteilgeschützt sind, reicht ein Testament beispielsweise schon aus, um dem überlebenden Partner die Immobilie zu überlassen. Gibt es jedoch Kinder, denen ein Pflichtteil zusteht, sieht es anders aus. Wichtig: Mit der Revision des Erbrechts ab Januar 2023 sinken die Pflichtteile der Nachkommen und die Flexibilität beim Testament oder Erbvertrag nimmt zu. Damit im Falle des Todes Auszahlungen an die Hinterbliebenen möglich sind, sollte man sich mit einer Versicherungslösung absichern. Steht nämlich zum Zeitpunkt des Todes nicht genügend Liquidität zur Verfügung, muss die Immobilie für die Auszahlung der Pflichtteile im schlimmsten Fall sogar verkauft werden.

Grafik: Gesetzliche Erbteile mit und ohne Testament

Fazit

Für unverheiratete Paare ist es besonders wichtig, dass sie rechtzeitig allfällige Vorsorgelücken erkennen, die ihnen später womöglich zum Verhängnis werden könnten. Generell ist der Aufbau einer 2. und 3. Säule wichtig, die einem die nötige Flexibilität – auch hinsichtlich des Eigenheims – gewährt. Auch eine Kollektiv-Lebensversicherung und in Bezug auf die Hypothek das BKB Hypo-Sorglospaket für Familien und Paare ist zu empfehlen. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auch weiterhin finanziell abgesichert. Ein Konkubinatsvertrag kann zudem helfen die gesetzlichen Lücken zu schliessen. Zwar sichert er ihnen im Gegensatz zur Ehe keinen Platz in der gesetzlichen Erbfolge. Doch kann er – vor allem im Zusammenspiel mit einem Testament – die rechtliche Situation wesentlich vereinfachen.