Auf einen Blick
Hypothekarzinsen im historischen Vergleich: Zinsen für Festhypotheken weiterhin im tiefen Bereich
Verständlich, dass solche Gedanken aufkommen. Doch wie dramatisch ist die Lage mit den Zinsen wirklich? Werfen wir einen Blick auf ihre Entwicklung in einem grösseren Zeitraum - z.B. seit 1996 (Abb. 1) - wird deutlich: Im Vergleich zu früher sind Zinsen für Festhypotheken immer noch um mehr als die Hälfte tiefer.Abb.1: Zinsentwicklung der 3, 5, 8 & 10-jährigen Festhypothek der Basler Kantonalbank von 1996 per Ende Februar 2023

Festhypothek
Lag der Hypozins bei der 10-jährigen Festhypothek vor fast 30 Jahren also noch bei über 6 Prozent, so sind es heute - selbst nach den aktuellen Zinssteigerungen - knapp über 3 Prozent. Grund zur Panik oder gar überstürzter Handlung gibt es also nicht. Die Entwicklung der Hypothekarzinsen im Auge behalten – das sollte man jedoch durchaus. Finanzierungsexpertinnen- und experten der Basler Kantonalbank gehen davon aus, dass die Zinsen für Festhypotheken in den kommenden Monaten nicht mehr allzu stark steigen sollten.SARON
Die Zinsen der Geldmarkthypothek (SARON) sind immer noch um einiges tiefer, als jene der Festhypothek (je nach Laufzeit). Da sich der SARON am effektiven Markt orientiert, liegt er derzeit bei etwa 1.7 Prozent. Die SARON-Hypothek könnte sich vor dem Hintergrund der restriktiven Geldmarktpolitik der Schweizerischen Nationalbank aber noch verteuern. Für das laufende Jahr rechnen wir bei der SARON-Hypothek mit Hypothekarzinsen von circa 2.1 - 2.6 Prozent.Steigender Hypozins – Das sind die Optionen
Geht man also von einem leichten weiteren Anstieg der Zinsen aus, scheint folgende Überlegung für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer (und alle, die es noch werden wollen) sinnvoll zu sein: Trotz der Erwartung von weiter steigenden SARON-Zinsen und einem relativ flachen Niveau der Zinsen für Festhypotheken kann bei einer gewissen Risikotoleranz eine SARON-Hypothek gegenüber einer längeren, festen Laufzeit eine attraktive Option sein. Dies ist jedoch sehr individuell und sollte in einem Beratungsgespräch mit einem Kundenberater bzw. einer Kundenberaterin Ihres Vertrauens gemeinsam entschieden werden. Für diejenigen, denen Planbarkeit wichtig ist, bleibt hingegen grundsätzlich weiterhin die Festzinshypothek interessant, die historisch gesehen immernoch auf einem attraktiven Niveau ist. Die Festhypothek lässt sich durchaus auch mit SARON kombinieren. Hier lohnt es sich zu prüfen, ob eine Finanzierung auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt werden kann. So können allfällige Zinsrisiken geglättet werden (siehe Abb. 2).Abb. 2: Mögliche Staffelung fester Tranchen mit SARON bei steigender Zinstendenz

Lesehilfe Abb.2:
- Ausgegangen wird in diesem Szenario generell von steigenden Hypothekarzinsen.
- Während in den knapp ersten zwei Jahren die Tranche mit der SARON-Hypothek (Tranche 1) am günstigsten ist, profitieren die Tranchen 2 und 3 langfristig, da die SARON-Hypothek danach teurer wird.
- Mit der Fälligkeit der fünfjährigen Festhypothek (Tranche 3), kann ab dem sechsten Jahr erneut eine Festhypothek (Tranche 4) abgeschlossen werden, falls erneut von steigenden Zinsen ausgegangen wird. Wird zu diesem Zeitpunkt von sinkenden Hypothekarzinsen ausgegangen, wäre ein Wechsel auf die SARON-Hypothek eine logische Konsequenz.
Option 1: Mischform - Staffelung fester Laufzeiten mit SARON
Zinssatz absichern und gleichzeitig von den Vorteilen der Geldmarkthypothek (SARON) profitieren
Eine Staffelung der eigenen Hypothek ist grundsätzlich sinnvoll, denn damit reduzieren Sie das Risiko, die gesamte Finanzierung in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen. Dies kann bei gewisser Risikoaffinität eine gute Option im aktuellen Zinsumfeld sein.
Wer seine Hypothek wie in der Abbildung 2 (oder so ähnlich) staffelt, profitiert von der aktuell günstigeren SARON-Hypothek, ohne auf die Möglichkeit der Absicherung in der kommenden Zeit zu verzichten.
Option 2: Langjährige Zinssicherheit mit einer Festhypothek
Zinsen bis zu 24 Monate im Voraus sichern
Wer angesichts der steigenden Zinsen auf Nummer sicher gehen will, kann sich den Zins zu einem leichten Aufpreis bereits bis zu 24 Monate vor Ablauf der bestehenden Hypothek sichern (z.B. mit der Festhypothek der Basler Kantonalbank). Zwar liegt die 10-jährige Festhypothek mit Hypothekarzinsen von circa 3 Prozent höher als die günstigere Geldmarkt- bzw. Saron-Hypothek, doch profitiert man dabei von der langjährigen Zinssicherheit.
Persönliche Lebensereignisse: Bei der Wahl der richtigen Hypothek von zentraler Bedeutung
Bei der Wahl der richtigen Finanzierungsvariante sollten Sie jedoch vor allem auch Ihre individuelle Lebenssituation und persönliche Ereignisse berücksichtigen. So kann eine kurz bevorstehende Pensionierung und das damit verbundene Bedürfnis nach Gewissheit über die zukünftigen Kosten ein wichtiger Faktor sein. Auch anderen Faktoren, die Ihr Budget in der kommenden Zeit beeinflussen werden (z.B. Geburt eines Kindes, längerer Auslandsaufenthalt, geplante Reduktion des Arbeitspensums o.Ä.) sollten Sie in den Entscheidungsprozess mit einfliessen lassen.