Steigende Hypothekarzinsen: Was können Immobilienbesitzer tun?

Ganze 15 Jahre lang blieben in der Schweiz die Leitzinsen unverändert. Bis zum letzten Jahr. Denn mehrmals musste die Schweizerische Nationalbank sie innert kürzester Zeit anheben, um der weltweit anwachsenden Inflation zu begegnen. Eine der Folgen: stark gestiegene Zinsen für Festhypotheken. Wer sich aktuell die eigenen vier Wände zulegen möchte, zweifelt nicht selten an seinem Vorhaben. Und auch wer sie bereits besitzt, hat ein ungutes Gefühl. Fragen wie diese beschäftigen derzeit viele Menschen in der Schweiz: «Habe ich die richtige Hypothek?», «Steigt der Hypozins noch weiter an?», «Wie lange kann ich mir meine Immobilie noch leisten?»

Hypothekarzinsen im historischen Vergleich: Zinsen für Festhypotheken weiterhin im tiefen Bereich

Verständlich, dass solche Gedanken aufkommen. Doch wie dramatisch ist die Lage mit den Zinsen wirklich? Werfen wir einen Blick auf ihre Entwicklung in einem grösseren Zeitraum - z.B. seit 1996 (Abb. 1) - wird deutlich: Im Vergleich zu früher sind Zinsen für Festhypotheken immer noch um mehr als die Hälfte tiefer. 

Abb.1: Zinsentwicklung der 3, 5, 8 & 10-jährigen Festhypothek der Basler Kantonalbank von 1996 per Ende Februar 2023

Wie geht es weiter mit den Hypothekarzinsen?

Festhypothek

Lag der Hypozins bei der 10-jährigen Festhypothek vor fast 30 Jahren also noch bei über 6 Prozent, so sind es heute - selbst nach den aktuellen Zinssteigerungen - knapp über 3 Prozent. Grund zur Panik oder gar überstürzter Handlung gibt es also nicht. Die Entwicklung der Hypothekarzinsen im Auge behalten – das sollte man jedoch durchaus. Finanzierungsexpertinnen- und experten der Basler Kantonalbank gehen davon aus, dass die Zinsen für Festhypotheken in den kommenden Monaten nicht mehr allzu stark steigen sollten.

SARON

Die Zinsen der Geldmarkthypothek (SARON) sind immer noch um einiges tiefer, als jene der Festhypothek (je nach Laufzeit). Da sich der SARON am effektiven Markt orientiert, liegt er derzeit bei etwa 1.7 Prozent. Die SARON-Hypothek könnte sich vor dem Hintergrund der restriktiven Geldmarktpolitik der Schweizerischen Nationalbank aber noch verteuern. Für das laufende Jahr rechnen wir bei der SARON-Hypothek mit Hypothekarzinsen von circa 2.1 - 2.6 Prozent.

Steigender Hypozins – Das sind die Optionen

Geht man also von einem leichten weiteren Anstieg der Zinsen aus, scheint folgende Überlegung für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer (und alle, die es noch werden wollen) sinnvoll zu sein: Trotz der Erwartung von weiter steigenden SARON-Zinsen und einem relativ flachen Niveau der Zinsen für Festhypotheken kann bei einer gewissen Risikotoleranz eine SARON-Hypothek gegenüber einer längeren, festen Laufzeit eine attraktive Option sein. Dies ist jedoch sehr individuell und sollte in einem Beratungsgespräch mit einem Kundenberater bzw. einer Kundenberaterin Ihres Vertrauens gemeinsam entschieden werden. Für diejenigen, denen Planbarkeit wichtig ist, bleibt hingegen grundsätzlich weiterhin die Festzinshypothek interessant, die historisch gesehen immernoch auf einem attraktiven Niveau ist. Die Festhypothek lässt sich durchaus auch mit SARON kombinieren. Hier lohnt es sich zu prüfen, ob eine Finanzierung auf mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt werden kann. So können allfällige Zinsrisiken geglättet werden (siehe Abb. 2).

Abb. 2: Mögliche Staffelung fester Tranchen mit SARON bei steigender Zinstendenz

Lesehilfe Abb.2:

• Ausgegangen wird in diesem Szenario generell von steigenden Hypothekarzinsen.
• Während in den knapp ersten zwei Jahren die Tranche mit der SARON-Hypothek (Tranche 1) am günstigsten ist, profitieren die Tranchen 2 und 3 langfristig, da die SARON-Hypothek danach teurer wird.
• Mit der Fälligkeit der fünfjährigen Festhypothek (Tranche 3), kann ab dem sechsten Jahr erneut eine Festhypothek (Tranche 4) abgeschlossen werden, falls erneut von steigenden Zinsen ausgegangen wird. Wird zu diesem Zeitpunkt von sinkenden Hypothekarzinsen ausgegangen, wäre ein Wechsel auf die SARON-Hypothek eine logische Konsequenz.

Persönliche Lebensereignisse: Bei der Wahl der richtigen Hypothek von zentraler Bedeutung

Bei der Wahl der richtigen Finanzierungsvariante sollten Sie jedoch vor allem auch Ihre individuelle Lebenssituation und persönliche Ereignisse berücksichtigen. So kann eine kurz bevorstehende Pensionierung und das damit verbundene Bedürfnis nach Gewissheit über die zukünftigen Kosten ein wichtiger Faktor  sein. Auch anderen Faktoren, die Ihr Budget in der kommenden Zeit beeinflussen werden (z.B. Geburt eines Kindes, längerer Auslandsaufenthalt, geplante Reduktion des Arbeitspensums o.Ä.) sollten Sie in den Entscheidungsprozess mit einfliessen lassen.

Ihre Situation ist einzigartig - Wir beraten Sie gerne

Im Zentrum der Wahl der richtigen Hypothek sollte daher immer eine individuelle Beratung stehen. Im persönlichen Gespräch prüfen wir gemeinsam verschiedene Möglichkeiten und berücksichtigen zudem Ihre persönliche Lebenssituation. Auch Ihre persönliche Annahme über die Wahrscheinlichkeit der Zinsentwicklung spielt dabei eine Rolle. Wir erstellen für Sie ein individuelles Finanzierungsprofil und bestimmen Ihre persönliche Finanzierungsstrategie. Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen, die für Sie optimale Entscheidung rund ums Eigenheim zu treffen. Mit der Basler Kantonalbank haben Sie eine verlässliche und kompetente Partnerin an Ihrer Seite, die Sie sicher ans Ziel bringt.