Wohnimmobilien top – Gewerbeliegenschaften unter Druck
Seit über 20 Jahren geniessen Anlegerinnen- und Anleger dank tiefen Zinsen eine nahezu wolkenlose Entwicklung ihrer Renditeimmobilien. Und auch 2020, im ersten Coronajahr, gab es auf Wohnliegenschaften schweizweit trotz geringem Rückgang noch traumhafte Gesamtrenditen von durchschnittlich 6,7%. Ein ausgezeichnetes Resultat – gerade im Vergleich zu Obligationen und vielen anderen Anlagearten. Basel-Stadt darf sich dem Basler Immobilienkompass 2021 zufolge sogar noch höherer Werte erfreuen: 7,4% machte die Gesamtrendite von Wohnliegenschaften hier im letzten Jahr aus und stieg im Vergleich zu 2019 um weitere 0,3 Prozentpunkte. Auch bei den gemischt genutzten Liegenschaften, bestehend aus Wohn- und Gewerbeflächen, sah es 2020 weiterhin sehr gut aus: hier stieg die Gesamtrendite im Kanton ebenfalls erneut an und verzeichnete neu 6,2% (2019: 5,8). Die anhaltende Nettozuwanderung zeigt, dass Basel-Stadt als Wohn- und Arbeitsplatz auch weiterhin attraktiv bleibt. Eine «Stadtflucht» aufgrund der Pandemie liess sich im letzten Jahr entsprechend nicht beobachten.
Blickt man hingegen auf die Büro- und Geschäftsimmobilien unserer Stadt, so stellt man fest: Als urbanes Umfeld mit besonders viel gewerblicher Infrastruktur hat Basel die pandemiebedingt heruntergefahrene Aktivität von Detailhandel, Gastronomie & Co. insgesamt stärker als der schweizerische Durchschnitt zu spüren bekommen. Hier ist ein Rückgang der Renditen von 4,4 % auf 3,4% festzustellen. Schweizweit sieht es in dieser Hinsicht ähnlich aus, doch schrumpften die Renditen im Landesmittel mit 0,7 Prozentpunkten etwas weniger.
Grafik: Die Gesamtrendite von Wohnliegenschaften ist 2020 erneut gestiegen
Performance* nach Liegenschaftskategorie (in % des Marktwerts, 2019 bis 2020)
Hohes Mietniveau macht Basel attraktiv für Immobilienanlagen
Mit über 200 CHF/m2 netto lag das Mietniveau in Basel auch im vergangenen Jahr hoch, was die Stadt weiterhin zu einem attraktiven Ort für Immobilienanlagen macht. Auch die Liegenschaftswerte in Basel-Stadt nehmen zu: Um 4,4% stiegen diese im Vergleich zu 2019 an. Blickt man auf die letzten zehn Jahre, so beträgt der Anstieg gesamthaft über 60%, was deutlich höher ist als in Basel-Land (+22%) und knapp 6 Prozentpunkte mehr als im gesamtschweizerischen Durchschnitt.
Doch was ist mit dem bestehenden Spagat zwischen den Marktwert und den Mieten? Prof. Dr. Donato Scognamiglio, Studienbegleiter und CEO der Firma IAZI hierzu: «Obwohl die Mieteinnahmen nur langsam steigen, werden Immobilien immer höher bewertet. Dies hängt wesentlich mit dem wirtschaftlichen Umfeld zusammen: Solange wir keine grundlegende Veränderung im Bereich der Zinsen sehen, ist und bleibt die Immobilienanlage in Basel eine überaus attraktive Investition – insbesondere im Bereich der Wohnliegenschaften.»
«Basel auf den zentralen Transformationsarealen und in die Höhe entwickeln»
Die Stadt wächst weiter und verändert sich. So wurden im Jahr 2020 607 neue Wohneinheiten gebaut – die meisten davon in den Quartieren Kleinbasel Ost und St.Alban/Breite. Fast die Hälfte der neuen Wohnungen wurden dabei von privaten Immobilien-Gesellschaften in Auftrag gegeben. Der Arbeitsmarkt tritt dabei als starker Treiber auf, denn in den letzten 10 Jahren sind in Basel rund 20 000 neue Arbeitsplätze entstanden. Lukas Ott, Leiter Kantons- und Stadtentwicklung Basel-Stadt nennt es das 'Basler Jobwunder': «Die Stadt entwickelt sich äusserst dynamisch. Während Basel lange Zeit an Bevölkerung verlor, besteht seit dem neuen Jahrtausend ein kontinuierlicher Aufwärtstrend. Pro Jahr kommen rund 1000 neue Zuzüger in die Stadt und diese knackte als Kanton vor nicht allzu langer Zeit die 200 000-er Marke. Deshalb ist heute wichtiger denn je: Wir brauchen genügend bezahlbaren Wohnraum - jedoch soll die Innenverdichtung nicht zu Ungunsten der Lebensqualität gehen. Indem wir Basel auf den zentralen Neubauarealen und in die Höhe entwickeln, schaffen wir neuen Lebensraum für die Balance von Wohnbevölkerung und Arbeitsplätzen und für ein lebenswertes Basel.», so Ott.
«Smart City» Auf dem Wolf, klybeckplus, Dreispitz & Co.: Basels Transformationsareale
Und die Weiterentwicklung der Stadt schreitet rasant voran und nicht zuletzt dank den vielzähligen Transformationsarealen wird Basel zu einem noch attraktiveren Ort für Immobilienanlagen verschiedener Wohnbauträger. Es ist ein Bedürfnis der Bevölkerung nach mehr bezahlbarem Wohnraum, welchem man mit der Entwicklung der neu entstehenden Areale nachkommt: «Basel ist in der glücklichen Lage, den Löwenanteil des dringend benötigten zusätzlichen Wohnraums auf den Transformationsarealen ermöglichen zu können. Gleichzeitig soll bestehender Wohnraum geschützt werden. So lautet der politische Wille.», so Ott.
Durchmischt, dicht und grün – so soll Basel in Zukunft aussehen. Transformationsareale wie das 40 Fussballfelder grosse klybeckplus-Areal, das als Klimaschutzlokomotive positioniert werden soll, und die künftige 'Smart City' mit Mobility-Fokus Auf dem Wolf werden das gesamte berufliche und gesellschaftliche Leben künftig noch stärker miteinander verzahnen: Leben, arbeiten, erholen und geniessen – das alles soll noch einfacher innerhalb ein- und desselben Areals möglich sein. Eine 'Stadt der kurzen Wege' soll entstehen. «Es geht um einen haushälterischen Umgang mit dem Boden, bei dem die Schaffung von Grün- und Freiräumen eine besondere Rolle spielt, wie wir es beispielsweise bereits auf dem Erlenmatt-Areal gesehen haben.», erklärt Ott.
Visualisierung: Neuer Stadteil Dreispitz Nord mit Wohnen & Arbeiten, Herzog & de Meuron
Basel der Zukunft: Mehr Durch- statt Entmischung
«Zudem bin ich überzeugt, dass die Coronakrise vorher dagewesene Bedürfnisse nach mehr Flexibilität und Vernetzung im alltäglichen Leben zusätzlich intensiviert hat – besonders aufgrund der neuen Priorität von Home-Office. Wir sehen es als unsere Aufgabe für die nächsten 20 Jahre – so lange dauert die Entwicklung unseres grössten Transformationsareals klybeckplus – dass diese Bedürfnisse auch in der Stadtentwicklung mitberücksichtigt werden. So kann Basel auch weiterhin im internationalen Wettbewerb konkurrenzfähig bleiben und zum Wohnen, Arbeiten und Erholen für alle attraktiv sein – insbesondere aber natürlich für Baslerinnen und Basler, die bereits heute hier leben.»Fazit
In Basel ist aktuell vieles im Gange. Die Stadt entwickelt sich zunehmend und wird – u.a. durch ihre vielfältigen Transformationsareale – moderner und wettbewerbsfähiger. Während indirekte Anlagen in Immobilienfonds den gewöhnlichen Schwankungen an den Märkten unterliegen und Gewerbeimmobilien aktuell zeitweise unter Druck sind, gehören direkte Investitionen in Wohnimmobilien in Basel-Stadt und der Region gemäss Basler Immobilienkompass 2021 noch immer zu den krisenresistentesten Anlagen für die kommenden Zeit. Aufgrund des Tiefzinsumfeldes fliesst aktuell viel Kapital in den Bau von Wohnliegenschaften: In Basel wurde der Bestand im langjährigen Durchschnitt jährlich um 0,9% ausgeweitet. Basel und Binningen liegen beim Wohnliegenschaftswert aktuell ganz vorne und die Preise werden hier tendenziell weiter steigen. Auch bei den Mieteinnahmen ist mit vorteilhaften Entwicklungen zu rechnen. Die Leerstände bei Wohnimmobilien sind schweizweit zwar leicht erhöht und könnten weiter steigen, in Basel ist hiervon jedoch aufgrund der sehr grossen Nachfrage nach attraktivem städtischem Wohnraum nicht auszugehen.
*Die Performance ergibt sich aus der Summe des Netto-Cashflows und der Wertveränderung der Immobilie am Ende des betrachteten Jahres dividiert durch den Endwert der Immobilie im Vorjahr (Durchschnittswerte). Der Netto-Cashflow berechnet sich aus den Erträgen abzüglich aller auszahlungswirksamer Liegenschaftsaufwände (Hauswartung, Verwaltung, Heiz- und Nebenkosten [Eigentümer], Versicherungen, Steuern, Unterhalt und Investitionen), d.h. ohne Berücksichtigung von Abschreibungen und Rückstellungen.
3 Fragen an Fabrice Lanz, Leiter Immobilienkunden Nordwestschweiz, Basler Kantonalbank
Herr Lanz, empfehlen Sie es aktuell in Immobilien in Basel zu investieren? Wenn ja, in welche genau?
Wie entwickeln sich die Hypothekarzinsen?
Wer wird künftig den Wohnungsmarkt beeinflussen?
Der Anlagenotstand infolge der tiefen Zinsen macht Wohnimmobilien weiterhin attraktiv. Wir sehen viele Pensionskassen und Versicherungen sowie Immobiliengesellschaften aber auch Private welche Liegenschaften als Anlageobjekt stark nachfragen. Basel-Stadt fördert den bezahlbaren resp. den genossenschaftlichen Wohnraum. Die BKB unterstützt dabei die Genossenschaften bei der Entwicklung ihrer Projekte und deren Finanzierung und kann dabei auf langjährige Erfahrungswerte zurückgreifen.
