Steuern sparen mit Ihrem Wohneigentum

Immobilie kaufen

Steuerlich und gebührentechnisch fällt der Kauf von Wohneigentum definitiv ins Gewicht. Mit den folgenden Abgaben können und sollten Sie rechnen: 

Handänderungssteuer

Wechselt eine Immobilie den Besitzer, fällt die sogenannte Handänderungssteuer an. Im Schnitt beträgt diese je nach Kanton zwischen 1 und 3 Prozent vom Kaufpreis. In Basel-Stadt sind es 3 Prozent (bei selbstgenutztem Wohneigentum 1.5 Prozent). Steuerpflichtig ist die erwerbende Seite.

Notariats- und Grundbuchgebühren

Nicht zu vergessen: Auch die Notariats- und Grundbuchgebühren fallen beim Erwerb von Wohneigentum an. Diese können einige Hundert bis mehrere Tausend Franken betragen: je nach Kanton und Kaufpreis. Die Notariatsgebühren beim Kauf von Wohneigentum im Kanton Basel-Stadt richten sich nach der Verordnung über den Notariatstarif und basieren primär auf dem Kaufpreis. Üblich für die notarielle Beurkundung sind ca. 0,25 Prozent des Kaufpreises (bis CHF 2 Mio.)

Errichtung eines Schuldbriefs

Für die Sicherstellung einer Hypothek benötigen Sie einen Schuldbrief. Notare rechnen ihre Leistung dabei je nach kantonalem Tarif inkl. Zuschlag zur Grundpfandtaxe (Basel-Stadt: 200-500 CHF) ab.

Kapitalauszahlungssteuern

Beziehen Sie Geld aus Ihrer Pensionskasse oder Säule 3a für den Kauf von Wohneigentum vor, werden Kapitalauszahlungssteuern fällig. Dabei werden in Basel-Stadt die ersten 25 000 CHF mit 3 Prozent besteuert, die nächsten 25 000 CHF mit 4 Prozent, die nächsten 50 000 CHF mit 6 Prozent und alle weiteren Beträge mit 8 Prozent. (Quelle: Kanton-Basel-Stadt) 

Immobilie unterhalten

Noch bis zum 31. Dezember 2028 müssen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Gleichzeitig können alle, die in der Schweiz Wohneigentum besitzen, viele Ausgaben von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Die folgende Übersicht zeigt, welche Ausgaben das sind.

Diese Kosten können Eigenheimbesitzer bis zur Abschaffung vom Eigenmietwert (31.12.2028) steuerlich abziehen:

Eigenmietwert adé: Was die Abschaffung für Eigentümer und Käufer bedeutet (Telebasel, 2025)

Abschaffung vom Eigenmietwert: Die Übergangsregelung für Ersterwerbende

Für Ersterwerberinnen und Ersterwerber von selbstgenutzten Immobilien gibt es eine Übergangsregelung: Schuldzinsen lassen sich in diesem Fall 10 Jahre lang teilweise abziehen (abnehmend): im ersten Jahr lässt sich ein Pauschalabzug vornehmen – 10 000 Franken bei Ehepaaren, 5000 Franken bei Einzelpersonen. Dieser Betrag sinkt in den folgenden Jahren jährlich um 10 Prozent und fällt nach zehn Jahren endgültig weg.

Aktuelles und neues Recht (ab 1. Januar 2029) auf einen Blick

Immobilie verschenken oder vererben

Wenn Sie eine Immobilie weitergeben möchten, lohnt sich ein genauer Blick auf die steuerlichen Folgen. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann Vorteile bringen: In vielen Kantonen – auch in Basel-Stadt und Basel-Landschaft – sind direkte Nachkommen von der Schenkungssteuer befreit. Zudem können Sie den Zeitpunkt der Schenkung selbst bestimmen und frühzeitig Klarheit schaffen. Beim Vererben fällt in der Regel zwar ebenfalls keine Erbschaftssteuer für direkte Nachkommen (Kinder) an. Allerdings wird die Immobilie erst im Todesfall übertragen, was zu Unsicherheiten oder Konflikten in der Erbengemeinschaft führen kann. Wichtig ist auch die Grundstückgewinnsteuer: Diese wird bei einer Schenkung und beim Vererben meist aufgeschoben und erst beim späteren Verkauf fällig.

Eine sorgfältige Planung hilft, Steuern zu optimieren und Ihre Familie zu entlasten. Die Basler Kantonalbank unterstützt Sie als Vorsorgebank dabei, die passende Lösung für Ihre Situation in Basel und der Nordwestschweiz zu finden und Ihren Nachlass klar zu regeln.

Immobilie verkaufen

Die Grundstückgewinnsteuer

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Wenn Sie beim Verkauf von Wohneigentum Gewinn machen, müssen Sie diesen versteuern. Dabei kann der Gewinn hoch ausfallen, vor allem wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung in den vergangenen Jahren deutlich im Preis gestiegen ist (in den meisten Fällen ist dies der Fall). Es gilt: je länger Sie in Besitz der Immobilie waren, desto tiefer fällt die sogenannte Grundstückgewinnsteuer aus. Je kürzer Sie Eigentümerin bzw. Eigentümer gewesen sind, desto mehr Steuern müssen Sie entrichten. Dies dient der Eindämmung möglicher Immobilien-Spekulation. Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer für Ihren konkreten Fall können Sie auf der Seite der Steuerverwaltung Basel-Stadt berechnen. 

Mehrwertabgabe

Die Mehrwertabgabe in Basel-Stadt stellt sicher, dass planungsbedingte Wertsteigerungen von Grundstücken auch der Allgemeinheit zugutekommen. Wenn ein Grundstück durch eine staatliche Planungsänderung – etwa eine Auf- oder Umzonung – mehr genutzt werden darf und dadurch an Wert gewinnt, muss ein Teil dieses Mehrwerts abgegeben werden. Es handelt sich dabei nicht um eine klassische Steuer, sondern um eine gesetzlich geregelte Abgabe. In Basel-Stadt beträgt sie 40 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts, abzüglich eines Freibetrags von 20 000 Franken. Bezahlt wird die Abgabe in der Regel erst dann, wenn der Mehrwert realisiert wird – also zum Beispiel beim Verkauf des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung umgesetzt wird. Die Mittel fliessen in einen Fonds und werden für Projekte eingesetzt, die die Stadt nachhaltig weiterentwickeln, etwa für Grünräume oder Klimamassnahmen.

Beispiel

Angenommen, ein Grundstück in Basel-Stadt wird durch eine Umzonung deutlich wertvoller:

• Wert vorher: 500 000 Franken
• Wert nachher: 1 000 000 Franken
• Mehrwert: 500 000 Franken

Davon wird zuerst der Freibetrag von 20 000 Franken abgezogen.
Verbleibender Mehrwert: 480 000 Franken

Auf diesen Betrag wird die Abgabe von 40 Probleme angewendet:
Mehrwertabgabe: 192 000 Franken

Wichtig: Diese Summe wird nicht sofort fällig, sondern erst, wenn der Mehrwert tatsächlich realisiert wird – zum Beispiel beim Verkauf oder bei der Vollendung eines Bauprojekts. So wird sichergestellt, dass ein Teil des Planungsgewinns zurück in die Stadt fliesst und allen zugutekommt.

Steuern sparen mit Wohneigentum (FAQ)