Basler Immobilienkompass 2026: Immobilienanlagen bleiben auf Wachstumskurs

Der Basler Immobilienkompass erscheint dieses Jahr zum achten Mal. Er wird gemeinsam mit dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI herausgegeben. Die aktuelle Analyse zeigt: Basler Renditeliegenschaften behaupten sich weiterhin gut, obwohl die Weltlage unsicher ist und die Zinsen tief bleiben. Die Nachfrage nach Wohnungen ist nach wie vor hoch. Das Angebot wächst nur langsam. Deshalb steigen die Mieten bei neu ausgeschriebenen Wohnungen weiter, während die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen meist stabil bleiben.

Performance: Immobilien schneiden deutlich besser ab als Bundesobligationen

Basler Renditeliegenschaften blieben auch 2025 eine attraktive Anlage. Besonders gemischt genutzte Liegenschaften sowie Büro- und Gewerbeimmobilien erzielten höhere Gesamtrenditen als im Vorjahr. Wohnimmobilien in Basel-Stadt kamen auf eine Gesamtrendite von 4,7 %.

Abb. 1: Performance (Gesamtrendite) nach Liegenschaftskategorie (in % des Marktwerts)

Auch wenn die Performance damit in Basel-Stadt etwas unter dem Schweizer Durchschnitt liegt, bleiben Immobilienanlagen dennoch attraktiv. Besonders deutlich zeigt sich die Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen mit ähnlichem Risiko: In Basel-Stadt liegt die Netto-Cashflow-Rendite mit 2,9 % derzeit rund 2,5 Prozentpunkte über der Rendite von zehnjährigen Bundesobligationen.

Abb. 2: Renditedifferenz zwischen Immobilien im Kanton BS und Schweizer Bundesobligationen (in %)

Weil die Zinsen tief sind und Immobilien als Anlage gefragt bleiben, sind viele Investoren bereit, mehr zu bezahlen, um über Immobilienfonds indirekt in Liegenschaften zu investieren. Deshalb ist bei Schweizer Immobilienfonds im Frühjahr 2026 auch das sogenannte «Agio» gestiegen. Gemeint ist der Aufpreis, den Investoren im Vergleich zum eigentlichen Wert der Immobilien im Fonds bezahlen. Dieser Aufpreis liegt aktuell bei 30 bis 40 % und damit deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von 23 %.

Wohnungsangebot: Die Nachfrage wächst schneller als das Angebot

2025 wurden im Kanton Basel-Stadt zwar etwas mehr Wohnungen fertiggestellt als in den Jahren zuvor. Insgesamt entstanden 263 neue Wohneinheiten. Die Neubautätigkeit bleibt aber weiterhin tief. Zusätzlicher Wohnraum entstand vor allem auch durch Umbauten: frühere Gewerbeflächen und ein Hotel wurden teilweise in Wohnungen umgewandelt. Dazu kamen Umbauten und Dachstockausbauten. So kamen 2025 insgesamt 540 neue Wohnungen auf den Markt.
Trotzdem bleibt Wohnraum in Basel knapp. Der Grund: Das Angebot wächst deutlich langsamer als die Nachfrage. Deshalb ist die Zahl leerstehender Wohnungen weiterhin tief. Besonders schwer zu finden sind grosse Familienwohnungen mit fünf oder mehr Zimmern.

Abb. 3: Neu erstellte Wohneinheiten (Anzahl, linke Skala) und Leerstand (in %, rechte Skala) im Kanton Basel-Stadt

Die hohe Nachfrage hängt vor allem mit dem Bevölkerungswachstum zusammen. 2025 ist die Bevölkerung im Kanton Basel-Stadt um 1,4 % oder rund 2800 Personen gewachsen. Das ist im schweizweiten Vergleich ein Spitzenwert. Verantwortlich dafür ist die Zuwanderung aus dem Ausland.

Abb. 4: Wanderungs- bzw. Geburtensaldo (linke Skala) und Bevölkerungsentwicklung (indexiert, Basis 31.12.2015, rechte Skala) im Kanton Basel-Stadt

Hinzu kommt: Viele Menschen ziehen nicht um, obwohl sich ihre Wohnsituation verändert hat. Der Grund ist einfach: Ein Wohnungswechsel ist meist teuer. Denn während die Angebotsmieten seit 2015 um 18 % gestiegen sind, blieben bestehende Mietverhältnisse vergleichsweise günstig. Darum bleiben viele Menschen in ihrer bisherigen Wohnung, auch wenn diese eigentlich zu gross geworden ist. Das betrifft zum Beispiel Eltern, deren Kinder bereits ausgezogen sind. Für sie ist die bisherige Familienwohnung oft günstiger als eine kleinere neue Wohnung.

Abb. 5: Entwicklung der Mieten nach Angebot und Bestand, Kanton Basel-Stadt (indexiert, Basis 31.12.2014)

In Basel und den umliegenden Agglomerationsgemeinden sind die Mieten für neu ausgeschriebene Wohnungen 2025 um 1,5 bis 3 % gestiegen. Gleichzeitig zeigen sich je nach Gemeinde deutliche Unterschiede. Während die Mieten in Diegten und Buus um mehr als 3 % zurückgingen, verteuerten sie sich in Bettingen und Oberdorf um mehr als 6 %.

Abb. 6: Veränderung der Angebotsmieten in der Nordwestschweiz (in %), 2025

Auch wenn freie Flächen in Basel knapp sind, gibt es weiterhin grosses Potenzial für neue Wohn- und Geschäftsräume. Möglich machen das grössere Arealentwicklungen. In den kommenden drei Jahren könnten so rund 80 000 m2 neue Büro- und Geschäftsflächen entstehen. Gleichzeitig werden Tausende neue Wohnungen gebaut. Das dürfte den Wohnungsmarkt mittel- bis langfristig spürbar entlasten.

Abb. 7: Potenzial durch Arealentwicklung