Auf einen Blick
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Der Eigenmietwert wird frühestens ab 2028 abgeschafft – nicht sofort.
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Die Kantone sollen Zeit erhalten, um eine neue Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen.
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Da viele Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer von der Änderung profitieren würden, könnten die Immobilienpreise steigen.
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Energetische Sanierungen (z.B. finanzierbar mit der Nachhaltigkeitshypothek der BKB) können noch bis 2028 vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Klare Entscheidung: Der Eigenmietwert wird abgeschafft
Die Mehrheit der Schweizer Stimmberechtigten hat sich für die Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen. Damit fallen nicht nur die fiktiven Mieteinnahmen weg, sondern auch viele steuerliche Abzüge. Doch was bedeutet das nun konkret? Und worauf sollten Sie sich jetzt einstellen? In diesem Beitrag zeigen wir die wichtigsten Folgen der Abstimmung – ganz einfach erklärt.Eigenmietwert bleibt vorerst in der Steuererklärung
Auch wenn das Volk mit 57,7 Prozent Ja gesagt hat: Der Eigenmietwert ist noch nicht abgeschafft. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen weiterhin Geduld haben – und den Eigenmietwert auch in den kommenden Steuererklärungen angeben. Die theoretische Miete muss also mindestens in den nächsten zwei Jahren weiterhin versteuert werden. Der Bund plant, den Eigenmietwert frühestens ab 2028 abzuschaffen – möglicherweise sogar später.Warum kommt die Abschaffung erst frühestens 2028?
Der Bund lässt sich Zeit – aus zwei Gründen: Erstens sollen die Kantone die Möglichkeit erhalten, eine neue Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Diese sogenannte Objektsteuer soll vor allem den Tourismusregionen (Bergkantonen) helfen. Denn dort führt der Wegfall des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen zu Steuerausfällen. Eine neue Steuer könnte diese Verluste ausgleichen.
Zweitens will der Bund den Eigentümerinnen und Eigentümern Zeit geben, geplante Renovationen oder energetische Sanierungen noch vor dem Systemwechsel umzusetzen. So können sie weiterhin die bestehenden Steuerabzüge nutzen – bevor diese wegfallen.
Warum die Bergkantone nicht vorbereitet sind
Theoretisch hätten sich die Bergkantone auf die Abschaffung des Eigenmietwerts vorbereiten können. Doch gingen viele davon aus, dass das Stimmvolk Nein sagen würde. Jetzt stehen sie am Anfang eines langen Prozesses.
Im Kanton Graubünden beispielsweise will man zuerst die Lage analysieren. Danach soll die Steuerverwaltung der Regierung einen Vorschlag zur Einführung einer Objektsteuer machen. Dieser wird anschliessend in die Vernehmlassung geschickt. Danach folgen die Beratung im Parlament – und möglicherweise eine Volksabstimmung. Graubünden hofft auf drei bis vier Jahre Zeit, um die neue Steuer einzuführen.
Auch im Kanton Wallis verlangt man ausreichend Zeit. Die kantonale Steuerverwaltung warnte: Ohne eine solche Sondersteuer wären die finanziellen Verluste für den Kanton erheblich.
Was sich konkret ändert
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fallen auch verschiedene steuerliche Abzüge weg – und zwar auf Bundesebene:
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Schuldzinsen auf Hypotheken können nicht mehr abgezogen werden.
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Kosten für Unterhalt und Renovationen sind ebenfalls nicht mehr abzugsfähig.
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Auch energiesparende Investitionen dürfen bei der direkten Bundessteuer nicht mehr geltend gemacht werden.
Übergangsregelung
Für frischgebackene Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien gibt es eine Übergangsregelung: Wer erstmals ein Eigenheim kauft, kann im ersten Jahr einen Pauschalabzug vornehmen – 10 000 Franken bei Ehepaaren, 5000 Franken bei Einzelpersonen. Dieser Betrag sinkt in den folgenden Jahren jährlich um ein Zehntel und fällt nach zehn Jahren ganz weg.Steigen nun die Immobilienpreise?
Das ist wahrscheinlich – zumindest bei den meisten Objekten. Immobilienexperten rechnen damit, dass der Systemwechsel zu höheren Preisen führen wird. Der Grund: Die Nutzungskosten für Wohneigentum sinken, solange die Hypothekarzinsen auf aktuellem Stand bleiben. Dadurch können sich Kaufinteressierte höhere Preise leisten. Die Folge: Häuser und Eigentumswohnungen dürften sich tendenziell verteuern. Wie stark die Preise steigen, ist jedoch unklar. Es hängt von mehreren Faktoren ab – besonders von der Höhe der Zinsen und der Entwicklung der Wirtschaft allgemein. Eine Ausnahme gibt es: Bei älteren, sanierungsbedürftigen Immobilien könnte der Systemwechsel zu tieferen Preisen führen. Denn wer solche Objekte kauft, kann die Renovationskosten nicht mehr von den Steuern abziehen. Das macht sie weniger attraktiv – und könnte den Preis drücken.Was bedeutet der Systemwechsel für die Steuereinnahmen?
Der Bund rechnet zunächst mit tieferen Steuereinnahmen. Bei einem durchschnittlichen Hypothekarzins von 1,5 Prozent schätzt man das Minus auf rund 1,8 Milliarden Franken jährlich. Davon betreffen 400 Millionen die direkte Bundessteuer. Der Rest entfällt auf Kantone und Gemeinden. Diese Prognose ist allerdings mit Vorsicht zu geniessen: Sie geht davon aus, dass sich das Verhalten der Steuerpflichtigen durch den Systemwechsel nicht verändert. Auch sind neue Objektsteuern der Kantone in dieser Berechnung nicht enthalten. Sollten die Hypothekarzinsen in Zukunft über 3 Prozent steigen, könnte sich das Blatt wenden – und der Staat mehr Steuern einnehmen als heute.
Wer profitiert und wer könnte benachteiligt sein?
Wer profitiert?
Laut einer Analyse des Bundes könnten rund 82 Prozent der Immobilienbesitzerinnen und -besitzer steuerlich besser dastehen, wenn der Eigenmietwert wegfällt – auch bei einem Hypothekarzins von 1,5 Prozent. Besonders profitieren dürften ältere Eigentümerinnen und Eigentümer: Sie haben ihre Hypotheken oft bereits weitgehend zurückbezahlt. Deshalb ist für sie im Hinblick auf ihr Budget die Ersparnis durch den abgeschafften Eigenmietwert viel einschneidender als der Wegfall vom Abzug der Schuldzinsen.
Wer könnte benachteiligt sein?
Nicht alle profitieren vom Systemwechsel. Besitzerinnen und Besitzer von älteren, renovierungsbedürftigen Häusern könnten steuerlich schlechter fahren. Der Grund: Renovationskosten dürfen künftig steuerlich nicht mehr abgezogen werden. Das kann dazu führen, dass Investitionen in die eigenen vier Wände seltener durchgeführt werden – vor allem dann, wenn der Anreiz über die Steuerersparnis wegfällt. Hier fehlen jedoch zum aktuellen Zeitpunkt noch Erfahrungswerte.
Was bedeutet die Reform für das Baugewerbe?
Die Baubranche muss sich auf schwankende Auftragslagen einstellen. Bis die neuen Regeln voraussichtlich 2028 in Kraft treten, werden viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilien noch sanieren oder renovieren, um von den bestehenden Steuerabzügen zu profitieren. Das dürfte kurzfristig zu einem Anstieg der Aufträge führen. Nach dem Systemwechsel könnte jedoch das Gegenteil eintreten: Da sich Renovationskosten steuerlich nicht mehr absetzen lassen, fehlen künftig finanzielle Anreize für Sanierungen.
Aktuelles und neues Recht auf einen Blick
| Aktuelles Recht | Neues Recht | |||
| Bund | Kanton und Gemeinden | Bund | Kanton und Gemeinden | |
| Besteuerung Eigenmietwert |  |
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| Abzug Kosten Liegenschaftsinserat | |
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| Abzug Schuldzinsen | |
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Nur bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften | |
| Abzug Schuldzinsen für Ersterwerber | Gemäss neuer Regelung für Ersterwerber | |
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| Abzug denkmalpflegerische Arbeiten | |
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| Abzug Energiespar- und Umweltmassnahmen | |
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Längstens bis ins Jahr 2050 |
| Abzug Rückbaukosten für Ersatzneubau | |
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| Übertragungsmöglichkeit Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz und Rückbau auf max. zwei nachfolgende Steuerjahre | |
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| Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften | - | - | - | * |
Quelle: Erläuterungen des Bundesrates - Volksabstimmung vom 28.9.2025
*Abhängig vom kantonalen Recht
Weitere Fragen und Antworten
Was hat das Stimmvolk in der Abstimmung vom 28.9.2025 entschieden?
Was hat das Stimmvolk in der Abstimmung vom 28.9.2025 entschieden?
Wann tritt der Systemwechsel in Kraft?
Wann tritt der Systemwechsel in Kraft?
Über die Inkraftsetzung entscheidet der Bundesrat, wobei eine Umsetzung frühestens ab dem Jahr 2028 zu erwarten ist. Die Kantone sind nun gefragt, die Umsetzung vorzubereiten.
Wer ist betroffen?
Wer ist betroffen?
- Eigentümerinnen und Eigentümer von Erst- und Zweitliegenschaften
- Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Liegenschaften
- Privatschuldner ohne Renditeliegenschaften
Was sind die wichtigsten Punkte des Systemwechsels für Eigentümerinnen und Eigentümer von Erst- und Zweitliegenschaften?
Was sind die wichtigsten Punkte des Systemwechsels für Eigentümerinnen und Eigentümer von Erst- und Zweitliegenschaften?
- Die Besteuerung des Eigenmietwerts auf allen selbstgenutzten Liegenschaften fällt weg.
- Damit einhergehend sind Unterhalts- und Schuldzinsabzüge künftig nicht mehr als abzugsfähig zu deklarieren in der Steuererklärung.
- Eine Ausnahme gibt es, und zwar für Ersterwerber von Liegenschaften. Diese können Schuldzinsen weiterhin abziehen, wobei der Abzug über zehn Jahre linear abnimmt.
- Der Abzug liegt für Ehepaare bei 10 000 CHF und für Alleinstehende bei 5000 CHF.
Was sind die wichtigsten Punkte des Systemwechsels für Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Liegenschaften?
Was sind die wichtigsten Punkte des Systemwechsels für Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Liegenschaften?
- Schuldzinsabzüge werden künftig nach der quotal restriktiven Methode berechnet.
- Das bedeutet, dass Schuldzinsen neu nur noch im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen geltend gemacht werden können.
- Konkret heisst das, dass für Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeliegenschaften künftig nur noch ein eingeschränkter Schuldzinsabzug möglich sein wird und sich damit die Steuerbelastung erhöht.
- Berechnungsbeispiel für ein Beispiel mit selbst bewohnter und vermieteter Liegenschaft:
| Bewegliches Vermögen | ||
| Eigenheim | Renditeliegenschaft | |
| Steuerwert Liegenschaften | 800 000 CHF | 1 200 000 CHF |
| In Prozent (gerundet) | 30% | 50% |
| Hypothekarzinsen | 9000 CHF | |
| Unbewegliches Vermögen | ||
| Konto- und Wertschriftenguthaben | ||
| Steuerwert Liegenschaften | 500 000 CHF | |
| In Prozent (gerundet) | 20% | |
| Hypothekarzinsen | ||
| Total Vermögen | ||
| Steuerwert Liegenschaften | 2 500 000 CHF | |
| In Prozent (gerundet) | 100% | |
| Hypothekarzinsen | 18 000 CHF | |
- Für das obige Beispiel heisst das, dass nach dem Systemwechsel nur noch 50% der Hypothekarzinskosten, d.h. 9000 CHF anstelle von 18 000 CHF in Abzug gebracht werden können.
Inwiefern bedeutet der Systemwechsel eine Veränderung beim Abzug von Schuldzinsen?
Inwiefern bedeutet der Systemwechsel eine Veränderung beim Abzug von Schuldzinsen?
- Steuerpflichtige Personen ohne Liegenschaften sind insofern vom Systemwechsel betroffen, als dass sie keine Schuldzinsen mehr für private Darlehen und Kleinkredite mehr in der Steuererklärung abziehen können.
- Nach der bisherigen Regelung konnten private Schuldzinsen für Hypotheken, Privatdarlehen, Kleinkredit, Lombardkredite steuerlich in Abzug gebracht werden.
- Die neue Regelung bringt einen Systemwechsel, der sämtliche Schuldner betrifft, und zwar indem Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachteinnahmen keinen Abzug von Schuldzinsen mehr geltend machen können.
Sind Energiesparmassnahmen künftig weiterhin abzugsfähig?
Sind Energiesparmassnahmen künftig weiterhin abzugsfähig?
- Mit dem Systemwechsel sind für die direkte Bundessteuer keine Abzüge mehr für Energiesparmassnahmen mehr möglich.
- Kantone können Abzüge bis längstens 2050 weiterhin zulassen, wobei aktuell noch offen ist, welche Kantone von der Möglichkeit Gebrauch machen werden.
Soll man amortisieren?
Soll man amortisieren?
- Eine Amortisation gilt es sorgfältig zu prüfen, denn das Geld, welches für eine Amortisation verwendet wird, ist danach in der Liegenschaft gebunden.
- Amortisieren Sie nicht zu viel, damit Sie eine ausreichend hohe Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes halten.
- Wenn eine Amortisation mit Vorsorgegeldern geplant ist, sollte man die Auswirkung auf die Renten nach der Pensionierung kennen und tragen können.
Welchen Einfluss hat der Systemwechsel auf die persönliche Finanzplanung?
Welchen Einfluss hat der Systemwechsel auf die persönliche Finanzplanung?
- Es stellt sich die Frage nach der optimalen Finanzierungsstruktur der Liegenschaften. Zum einen muss die Fremdfinanzierung auf steuerliche Gegebenheiten abgestimmt werden, zum anderen sind Faktoren wie Liquiditätsreserve, Flexibilität, Vorsorge sowie das Thema der Opportunitätskosten relevant.
- Fakt ist, dass es sich lohnt, in jeder Situation eine gesamtheitliche Betrachtung der Einkommens- und Vermögenssituation zu vollziehen.
Inwiefern ist die Vermögenssteuer vom Systemwechsel tangiert?
Inwiefern ist die Vermögenssteuer vom Systemwechsel tangiert?
Was ist noch unklar?
Was ist noch unklar?
- Die Kantone haben die Möglichkeit, eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften zu erheben. Diese wird insbesondere für Berg- und Tourismuskantone von grosser Bedeutung sein. Welche Kantone diese Steuer einführen und wie die Steuerbemessung konkret aussehen wird, ist aktuell noch nicht klar. Dazu müssen die Kantone entsprechende gesetzliche Grundlagen schaffen.
- Bis ins Jahr 2050 können Kantone beim Liegenschaftsunterhalt weiterhin Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zulassen. Welche Kantone von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden, ist ebenfalls noch nicht bekannt.
Gibt es weitere Tipps im Umgang mit dem Systemwechsel?
Gibt es weitere Tipps im Umgang mit dem Systemwechsel?
- Wer in naher Zukunft Renovationen oder sonstige Unterhaltsarbeiten an der eigenen Liegenschaft plant, sollte sich überlegen, diese allenfalls vorzuziehen, d.h. vor Umsetzung des Systemwechsels.
- Für Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer kann eine Prüfung einer vorübergehenden Erhöhung der Einlagen in den Erneuerungsfonds interessant sein.
- Die Entscheidung, die Hypothek zu amortisieren, sollte nicht allein aufgrund des Wegfalls des Schuldzinsabzugs getroffen werden. Berücksichtigen Sie vielmehr Themen wie Alter, Lebensphase, Liquiditätsreserve, Opportunitätskosten usw.
Haben Sie noch Fragen?
Bei der Basler Kantonalbank erhalten Sie individuelle Antworten auf Ihre Fragen rund um den Wegfall vom Eigenmietwert. Ihre Kundenbetreuerin oder Ihr Kundenbetreuer unterstützt Sie gerne dabei.
Mit der BKB zu mehr Energieeffizienz und einem Zuhause zum Wohlfühlen
Mit den attraktiven staatlichen und kantonalen Fördermassnahmen und der Nachhaltigkeitshypothek der Basler Kantonalbank sind energetische Sanierungen einfacher umsetzbar. Bis mindestens 2028 lassen sich diese noch vom steuerbaren Einkommen auf Bundesebene abziehen.
Vereinbaren Sie noch heute ein Beratungsgespräch mit unseren Finanzierungsexpertinnen- und experten. Wir begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrem energieeffizienten Zuhause.
