Steigender Hypozins: Was können Immobilienbesitzer tun?

Die Zinsen für Festhypotheken zogen in der Schweiz Anfang Jahr an, die Saron-Hypothek, die sich nah am Geldmarkt bewegt, ist weiterhin günstig. Welche Strategie ist nun am cleversten für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer?
Am 13.06.2022 in Rund ums Geld von Daniel Schwyzer
Die Energie- und Immobilienpreise sind in der letzten Zeit stark gestiegen – und auch die Hypothekarzinsen für langfristige Festhypotheken liegen nun rund einen Prozentpunkt höher. Einigen Besitzerinnen und Besitzern von Wohnungen und Häusern treibt diese Entwicklung aktuell Schweissperlen auf die Stirn: Habe ich die richtige Hypothek? Steigt der Hypozins künftig weiter? Sollte ich bei Gelegenheit von der Geldmarkt- bzw. Saron-Hypothek zur Festhypothek oder umgekehrt wechseln? Wie lange kann ich mir meine Immobilie überhaupt noch leisten...?

Zinsniveau weiterhin im tiefen Bereich

Doch wie dramatisch ist die Lage in Bezug auf Ihre Hypothek wirklich? Schaut man sich den aktuellen Anstieg vom Hypothekarzins in einem grösseren Zeitraum an (z.B. seit 1995, siehe Abb. 1), wird klar: Das Zinsniveau ist heute im Vergleich zu früher immer noch tief. Lag der Hypozins bei der 10-jährigen Festhypothek also vor 27 Jahren beispielsweise noch bei fast 7 Prozent, liegt er heute - selbst nach der aktuellen Steigerung - bei etwas über 2.5 Prozent.

Abb.1: Zinsentwicklung der 3, 5, 8 & 10-jährigen Festhypothek der Basler Kantonalbank von 1995 per Ende März 2022

Grund zur Panik oder gar überstürzter Handlung gibt es also nicht. Die Entwicklung der Hypothekarzinsen im Auge behalten – das sollte man jedoch durchaus.

Wie geht es weiter mit dem Hypothekarzins?

Bevor wir uns konkret mit dem Hypothekarzins befassen, richten wir den Blick auf die weltweite Zinssituation. Was das angeht, gehen Finanzierungsexpertinnen- und experten der Basler Kantonalbank davon aus, dass es künftig aufgrund der aktuellen geopolitischen Lage und der Lage auf dem Geldmarkt zu einem weiteren leichten Zinsanstieg kommen könnte. Immerhin zeigt der Zinstrend in den USA und Europa derzeit nach oben. Während in den USA wegen der starken Inflation wohl eher mit stark steigenden Zinsen zu rechnen ist, fällt die Entwicklung in der EU - und insbesondere in der Schweiz - milder aus. Doch der Krieg in der Ukraine, die Russland-Sanktionen und die dadurch gestiegenen Preise für Energie und Rohstoffe werden langfristig auch in Europa weitere Zinserhöhungen bewirken. So werden die Europäische Zentralbank und die Schweizerische Nationalbank über kurz oder lang ihre lockere Geldpolitik, wie schon angekündigt, beenden und restriktiver agieren müssen. Die Eintrittswahrscheinlichkeiten der Szenarien eines ab heute konstanten Zinssatzes oder eines extrem starken Zinsanstieges werden derweil von Expertinnen und Experten als nicht besonders hoch eingeschätzt.

Perspektive: Steigender Hypothekarzins – Was sind die Optionen?

Aus den genannten Punkten lässt sich schliessen: in der Schweiz ist wohl kaum mit einem extrem hohen Anstieg vom Hypozins zu rechnen. Doch auch bei uns ist die Zeit der extremen Tiefzinsphase wohl vorüber. Hierfür spricht die – für die Schweiz recht hohe – Inflation von bereits über 2 Prozent. Gehen wir also von einem leichten weiteren Anstieg der Zinsen aus, erscheinen folgende zwei Optionen für Immobilienbesitzer als attraktiv:

Option 1: Festhypothek

Mit der Festhypothek Zinsen bis zu 24 Monate im Voraus sichern

Wer über wenig finanziellen Puffer verfügt und angesichts der steigenden Zinsen auf Nummer sicher gehen will, kann sich den Zins zu einem leichten Aufpreis bereits bis zu 24 Monate vor Ablauf der bestehenden Hypothek sichern (z.B. mit der Festhypothek der Basler Kantonalbank). Zwar liegt die 10-jährige Festhypothek mit Hypothekarzinsen von etwas über 2.5 Prozent höher als die günstigere Geldmarkt- bzw. Saron-Hypothek, doch profitiert man dabei von der Sicherheit vom Zins und kann womöglich besser schlafen, ohne ständig an das Zinsrisiko denken zu müssen.

Option 2: Staffelung der Laufzeiten

Zinssatz absichern und gleichzeitig von den Vorteilen der Geldmarkthypothek profitieren

Eine Staffelung der eigenen Hypothek ist grundsätzlich sinnvoll, denn damit reduzieren Sie das Risiko, die gesamte Finanzierung in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen. Eine Staffelung kann also ebenfalls eine gute Option im aktuellen Zinsumfeld sein. Ein Beispiel:

  • eine Tranche (z.B. für die ersten drei Jahre) sichert man sich dabei als preisgünstige Geldmarkt- bzw. Saron-Hypothek (derzeit bei etwa 1 Prozent Hypozins),
  • eine weitere Tranche (z.B. ab Jahr 4) als Festhypothek mit abgesichertem Zins für den Fall von weiter ansteigenden Zinsen.
  • Für die dritte Tranche (z.B. ab Jahr 7) lässt sich wieder – im Fall von zum jeweiligen Zeitpunkt sinkendem Hypozins – für die Saron-Hypothek, bzw. im Fall von erneut steigenden Hypothekarzinsen für eine weitere Tranche als Festhypothek entscheiden.

Wer seine Hypothek also so oder so ähnlich staffelt, profitiert von der aktuell sehr günstigen Saron-Hypothek, ohne auf die Möglichkeit der Absicherung in der kommenden Zeit zu verzichten (siehe Abb.2).

Abb. 2: Beispiel Staffelungsstrategie (steigende Zinstendenz)

Jede Situation ist individuell - Wir beraten Sie gerne

Auch, wenn die aufgeführten Optionen gute Beispiele sind, wie man sich vor steigenden Hypothekarzinsen schützen kann: wichtig ist, dass jede Situation und jede Immobilieneigentümerin bzw. jeder Immobilieneigentümer sich in einer einzigartigen persönlichen und finanziellen Situation befindet. Deshalb ist eine individuelle persönliche Beratung bei der Wahl der richtigen Hypothek essentiell. Besonders im aktuellen Zinsumfeld. Unsere Finanzierungsberaterinnen und -berater prüfen in einem persönlichen Gespräch Ihre Risikofähigkeit und Ihre persönlichen Ziele. Sie berücksichtigen auch Ihre persönliche Annahme über die Wahrscheinlichkeit der weiteren Zinsentwicklung und erstellen für Sie ein individuelles Finanzierungsprofil. Das Bestimmen Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie rundet das Gespräch ab und gibt Ihnen die Sicherheit, die richtige Wahl getroffen zu haben. Denn was im aktuellen Zinsumfeld unbedingt zu vermeiden ist, ist eine unüberlegte Handlung.

Daniel Schwyzer

Leiter Beratung & Lösungen