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Europas Metropolen sind teure Pflaster

Der Immobilienmarkt in Europa ist seit jeher ein attraktiver Markt. Die Nachfrage steigt, getrieben durch Urbanisierung und steigenden Wohlstand, seit Jahren stärker als das Angebot. Anlegerinnen und Anleger können an dieser Entwicklung beispielsweise mittels eines Fondsinvestments partizipieren.

Am 27.08.2021 in N° 2/2021 von Dr. Rolf Wetzer, Finanzanalyst, und Corina Hennig, Senior Investment Advisor
«Der kluge Investor von heute steckt sein Geld in Immobilien», sagte der US-amerikanische Stahlmagnat Andrew Carnegie (1835–1919) bereits vor mehr als 150 Jahren. Schon damals waren Wohnanlagen teuer. Heute bezeichnen wir Regionen mit besonders stark steigenden Preisen und sehr teuren Objekten als Hotspots. Diese Flecken Erde sind begehrt, weil dort die Wirtschaft boomt, das soziale Leben floriert und sie Kultur und Politik beheimaten. In Europa sind dies meist die Hauptstädte, aber auch Metropolen wie München, Amsterdam oder Zürich (siehe Abb. 6). Global betrachtet sind jedoch selbst die teuersten Städte Europas noch weit entfernt von den Preisen in New York, Tokio oder Hongkong.

Landflucht und steigender Wohlstand als Preistreiber

Bis auf Mailand sind deren Kaufpreise über die vergangenen Jahre stetig gestiegen und erreichen heute ein zum Teil schwindelerregendes Niveau. Im europäischen Vergleich kostet in München der Quadratmeter 40 % weniger als in Paris. National verglichen kosten Städte wie London und Paris das Drei- bis Vierfache von Städten wie Manchester respektive Lyon. Dies ist das Ergebnis eines langjährigen Strukturwandels. Denn in ganz Europa herrscht eine eigentliche Landflucht. Immer mehr Menschen zieht es in die attraktiven Zentren. Dabei ist der Urbanisierungsgrad in derSchweiz im Vergleich zu Europa stark fortgeschritten (Abb. 7).

Abb. 6: Europäische Metropolen mit massiven Preisunterschieden bei Wohnungen

Quelle: BKB, Deloitte, Realadvisor; in Franken je m

Abb. 7: Unterschiedlich starker Urbanisierungsgrad in Europa

Quelle: BKB, Worldbank, Bundesamt für Statistik

Die starke Nachfrage führt aus mehreren Gründen zu steigenden Preisen. So fehlen in den Städten aufgrund der wachsenden Nachfrage Tausende Wohnungen. Zwar machte die Corona-Krise in den vergangenen Quartalen aus Pendlern und Städtern digitale Nomaden. Ob die neue Homeoffice-Arbeitswelt den Drang in die Städte abschwächt oder gar umkehrt, bleibt jedoch abzuwarten. Ein zweiter Preistreiber ist der steigende Wohlstand. Gute Verdienstmöglichkeiten und niedrige Finanzierungskosten führen dazu, dass sich immer mehr Menschen den Traum der eigenen vier Wände erfüllen.

Das Angebot wächst zu langsam, trotz staatlicher Eingriffe

Das notwendige Angebot zu schaffen, geht sehr langsam. Es gilt neue Flächen auszuweisen oder den Bestand zu überbauen. In Europa schwankt die Zahl neuer Häuser zwischen 460 000 (Frankreich) und 3000 Einheiten (Lettland). Die Schweiz liegt mit 12 000 Gebäuden dazwischen. In Frankreich entspricht dies etwa einer Stadt der Grösse von Toulouse, in der Schweiz von Zug.

Auch die Anzahl der Baubewilligungen steigt. Allerdings schafft es kein Land, den knappen Boden so schnell zu bebauen, wie der Bedarf nach neuem Wohnraum steigt. Der resultierende Wohnraummangel ist ein Dauerbrenner in der politischen Debatte aller europäischen Staaten. Zur Sicherung des sozialen Friedens greift deshalb die Mehrheit der Staaten in das Marktgeschehen ein. Österreich, Spanien, Frankreich und die Niederlande regulieren die Mieten, während in Deutschland eine weitere Verschärfung des bestehenden Mieterschutzes nach dem Berliner Modell kürzlich aus formalen Gründen scheiterte. In der Schweiz sind die Mieten seit 30 Jahren an die Zinsentwicklung gekoppelt. Einzigartig ist dabei, dass steigende Zinsen auch zu steigenden Mieten führen können.

Um die Kaufpreise an die Leine zu legen, verknüpfen Länder wie Dänemark, Finnland oder die Niederlande den Immobilienerwerb an den Wohnsitz oder erlassen wie Österreich ein Zweitwohnsitzverbot. Dies soll ausländische Investoren abhalten. Die Schweiz verbietet Ausländern ohne Aufenthaltsgenehmigung durch die «Lex Koller» den Kauf von Wohnimmobilien. Zudem schafft jedes Land durch sozialen Wohnungsbau ein zusätzliches Angebot. Regulieren ist dabei die Kunst, eine Win-win-Situation zu schaffen. Familien sollen bezahlbaren Wohnraum finden, private Bauherren Anreize zur Investition. In der Schweiz scheint dies gelungen. Über zwei Drittel der Bürger wohnen zur Miete, die höchste Rate in ganz Europa. Sie bezahlen im Schnitt lediglich 20 % der verfügbaren Haushaltseinkommen für Wohnen und Energie. In Deutschland sind es rund 40 %. Den Anstieg der Preise in Europa und der Schweiz konnten aber auch staatliche Massnahmen nicht verhindern. So galt Paris zur Jahrtausendwende als das teuerste, aber auch am noch viermal teurer, dort zu wohnen.

Schweiz mit der tiefsten Wohneigentumsquote in Europa

Der Wunsch nach einem «eigenen Häuschen» ist in der Schweiz sehr gross. Hohe Preise sorgen jedoch mit gut einem Drittel für eine der tiefsten Wohneigentumsquoten Europas. Zum Vergleich: Deutschland liegt bei 42 %, Grossbritannien und Frankreich liegen im oberen Drittel, Spitzenreiter ist Rumänien mit 96 %. Was allerdings positiv stimmt: Obwohl die Preise seit 25 Jahren praktisch nur die Richtung nach oben kennen, sind die Eigenheimpreise in der Schweiz – im Verhältnis zu den Einkommen – günstiger als in den Nachbarländern. So muss ein Haushalt hierzulande rund achteinhalb Jahre für eine Eigent umswohnung arbeiten, in Deutschland über neun, in Österreich über zehn und in Frankreich sogar 13 Jahre. Gemäss einer Studie von Raiffeisen sparen die Schweizer im Nachbarschaftsvergleich am meisten, wenn sie von einer Miet- in eine Eigentumswohnung wechseln.

Immobilien als Anlage und Vorsorge

Neben einer selbst genutzten Immobilie gibt es noch andere Möglichkeiten, an den Vorteilen des Immobilienmarkts zu partizipieren, etwa durch den Kauf von Immobilienfonds. Immobilien sind illiquide Sachwerte und haben sich in der Vergangenheit auch in Zeiten nachlassender Konjunktur und steigender Inflation als wertbeständig erwiesen. Damit bieten sie trotz teils hoher Bewertungen und entsprechender Anlagerisiken eine gewisse Stabilität und gute Renditechancen.

Auch Pensionskassen schätzen diese Investments. Nebendirekt gehaltenen Immobilien gehören auch Immobilienfonds, Anlagestiftungen und Immobilienaktien in die Portfolios von Vorsorgeeinrichtungen. Ihre Nachfrage führt jedoch aufgrund des hohen Anlagevolumens zu einer zu- sätzlichen Verknappung auf dem Markt. Immobilieninvestments, die sich in den Depots von institutionellen Anlegern befinden, bleiben dort erfahrungsgemäss für lange Zeit – sie sind damit «weg vom Markt» und sorgen auf diesem dadurch für eine gewisse Stabilisierung.

Bereits seit Jahren wird über eine Überhitzung bzw. eine Blasenbildung am Immobilienmarkt gesprochen. Jedoch führte dies nicht zu einem Rückgang der Preise, im Gegenteil. In guten Lagen kam es auch im laufenden Jahr zu einem weiteren deutlichen Anstieg, und dies nicht nur in der Schweiz, sondern in ganz Europa. Die Investition in Immobilien ist aus unserer Sicht eine langfristig lohnende Anlagemöglichkeit. Durch ein Investment in einen Fonds ist eine breite Diversifikation und damit eine Risikostreuung möglich: über verschiedene Regionen sowie über die entsprechende Auswahl an Wohn-, Büro- und/oder Geschäftsimmobilien. Entsprechend sind und bleiben wir strategisch mit gut 5 % in Schweizer Immobilienfonds in der Vermögensverwaltung investiert.

Trotz starker Bautätigkeit bleibt bezahlbarer Wohnraum in vielen europäischen Grossstädten eine Mangelware. Bei frei werdenden Mietwohnungen ist der Andrang entsprechend gross.
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Dr. Rolf Wetzer, Finanzanalyst, und Corina Hennig, Senior Investment Advisor

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