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Als Immobilienbesitzer Steuern optimieren – aber wie?

Sie lieben Ihr Eigenheim, doch zu etwas weniger Steuern würden Sie nicht nein sagen? Steuerexperte Christian Häfeli zeigt, wie Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum jetzt Geld sparen können.
Am 06.02.2020 in Wohnen von Christian Häfeli
Wer eine Immobilie besitzt, muss heute zwar entweder den Eigenmietwert oder effektiv erhaltene Mieterträge versteuern, kann jedoch im Gegenzug die Zinsen der Hypothek vom steuerbaren Einkommen abziehen. Je nach Höhe der Hypothek kann dies die Steuerrechnung bedeutend entlasten.
Aus rein steuerlicher Sicht ist es also sinnvoll, wenn eine Hypothek möglichst hoch ausfällt. Jedoch muss natürlich auch sichergestellt werden, dass bei steigenden Hypothekarzinsen die Tragbarkeit der Immobilie noch gewährleistet ist.

Werterhaltende vs. wertvermehrende Kosten

  • Als Besitzer von Wohneigentum können Sie sämtliche werterhaltenden Unterhaltskosten wie Ausgaben für die Instandhaltung und allfällige Ersatzbeschaffungen vom steuerbaren Einkommen abziehen. So kann die Steuerrechnung merkbar reduziert werden. Stockwerkeigentümer profitieren von der Abzugsfähigkeit von Einlagen in den Erneuerungsfonds.

  • Sämtliche Anlagekosten mit wertvermehrendem Charakter dürfen Wohneigentümer hingegen nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen – sprich, als Unterhalt deklarieren. Darunter fallen beispielsweise der Anbau eines Wintergartens oder Ausbau des Estrichs zu Wohnraum. Auch ein Ersatz von hochwertigeren Küchengeräten ist oft wertvermehrend und somit nicht abzugsfähig.

Sonderfall: Energiesparmassnahmen

Einen Ausnahmestatus haben Investitionen in Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Denkmalschutz. Diese Kosten sind steuerlich auch dann abzugsfähig, wenn es sich um Investitionen handelt, die nicht reinen Ersatz oder Unterhalt darstellen. Als Beispiel kann hier die Dämmung eines bisher unisolierten Dachstuhls der Immobilie erwähnt werden. Allerdings müssen diese Abzüge um die erhaltenen staatlichen und kantonalen Subventionen und Fördergelder im Ergebnis gekürzt werden. Hat man im jeweiligen Steuerjahr keine effektiven Unterhaltskosten getätigt, so lässt sich immer noch der Pauschalabzug geltend machen. Dieser liegt je nach Alter der Immobilie bei 10 oder 20 Prozent des Eigenmietwerts bzw. des Mietertrags. Für Immobilien im Geschäftsvermögen ist jedoch kein Pauschalabzug möglich.

Renovations- und Umbaupläne auf mehrere Steuerperioden verteilen

Es lohnt sich oft grössere Unterhalts- und Renovationsarbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen. Insbesondere wenn die Unterhaltskosten höher ausfallen als das Jahreseinkommen ist das sinnvoll, da sonst überschüssige Unterhaltskosten aus steuerlicher Sicht verloren wären. Erstellen Sie deshalb bei der Planung der Arbeiten mehrere Renovationsphasen damit sich diese auf unterschiedliche Steuerjahre verteilen lassen.

Energetische Massnahmen: Neue Regelungen seit 1.1.2020

Es wird neu eine Aufteilung der Kosten für solche Sanierungen auf über drei Steuerperioden erlaubt. Wird ein Gebäude abgerissen und durch einen energetisch besseren Neubau ersetzt, können neu die Abbruchkosten den energetischen Massnahmen gleichgestellt werden. Dies führt auch im Bereich des Ersatzneubaus zu grösseren Anreizen. Diese Änderungen sollen helfen, die Ziele der «Energiestrategie 2050» zu erreichen. 

Laufende Unterhaltskosten bei kleineren Arbeiten

Viele, die ein Eigenheim besitzen, wollen dieses fortlaufend unterhalten. Es wird so permanent investiert und jedes Jahr werden kleinere Unterhaltsarbeiten ausgeführt. Aus steuerlicher Sicht ist dies nicht optimal, da die Kosten für den laufenden Unterhalt der Immobilie nur selten den Pauschalabzug übersteigen.
Hier empfehle ich: Sparen Sie deshalb kleinere Unterhaltsarbeiten auf und erledigen Sie diese alle paar Jahre auf einen Schlag.
Dadurch können Sie Geld sparen.

Keine Pauschalregelungen

  • In der Praxis können nicht alle Kosten immer eindeutig zugeordnet werden. Was passiert beispielsweise, wenn man ein altes renovationsbedürftiges Giebeldach durch ein Flachdach mit Dachterrasse ersetzt? Sind sämtliche Kosten steuerlich abziehbar oder eben nicht? Die Trennung von werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen ist hier nicht eindeutig. Bei grösseren Renovationen oder qualitativ hochwertigem Ersatz (z.B. bei einer neue Küche oder Fensterersatz) kommt diese Frage ebenfalls immer wieder auf. Es gibt keine Pauschalregel, da jeder Umbau und jede Renovation individuell sind.

  • Man sollte der Steuerverwaltung jedoch aufzeigen, dass man sich über die Aufteilung der Kosten Gedanken gemacht und nicht einfach die ganze Summe als «werterhaltende Kosten» deklariert hat.

  • Zu empfehlen ist es, Fotos vor und nach dem Umbau zu machen, damit die Art und der Umfang der Sanierung nachvollzogen werden können.

Christian Häfeli

Christian Häfeli

Leiter Steuern- und Erbangelegenheiten

Steuerservice der Basler Kantonalbank

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