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Neues Eigenheim: Was Sie bei den Steuern beachten müssen?

Mit dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ändert sich einiges in Ihrem Leben. Unter anderem gilt es, bei der Steuererklärung einige Dinge zu berücksichtigen. Die wichtigsten Punkte haben wir für Sie zusammengefasst.

Besteuerung von Liegenschaften

Als Immobilienbesitzer versteuern Sie entweder den Eigenmietwert oder die effektiven Mieterträge. Die Höhe des Eigenmietwerts wird durch eine amtliche Schätzung festgelegt. Im Gegenzug dürfen Sie einige Liegenschaftskosten von den Steuern abziehen – und zwar in der Steuerperiode, in der diese Ausgaben getätigt wurden. Welche Kosten abzugsfähig sind und welche nicht, erläutern wir Ihnen nachfolgend.

  • Hypothekarzinsen

    Die Hypothekarzinsen können Sie vom Einkommen abziehen. Je nach Höhe der Hypothek entlastet das Ihre Steuerrechnung erheblich. Aus rein steuerlicher Sicht ist es sinnvoll, wenn die Hypothek möglichst hoch ausfällt. Sie müssen aber unbedingt sicherstellen, dass Ihre Hypothek bei steigenden Hypothekarzinsen tragbar bleibt.

  • Pauschale oder effektive Kosten

    Befindet sich Ihre Liegenschaft im Privatvermögen, haben Sie bei den Unterhaltskosten in jedem Steuerjahr die Wahl zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten. Die Pauschale beträgt 10% des Eigenmietwerts bzw. Ihres Mietertrags, wenn das Gebäude weniger als zehn Jahre alt ist. Ist es älter, beträgt die Pauschale 20%. Wählen Sie den Pauschalabzug nur dann, wenn die Endsumme Ihrer effektiven Kosten geringer ist. Mit der passenden Unterhalts- und Renovationsstrategie können Sie Steuern sparen.

  • Steuerstrategie bei grösseren Unterhalts- und Renovationsarbeiten

    Grössere Arbeiten sollten Sie auf mehrere Steuerperioden verteilen, indem Sie verschiedene Renovationsphasen einplanen. Es macht keinen Sinn, wenn Ihre Unterhaltskosten höher sind als Ihr Jahreseinkommen. Denn im Gegensatz zu juristischen Personen und Einzelunternehmen können Sie als Privatperson keinen Verlustvortrag geltend machen, sprich Ihre überschüssigen Unterhaltskosten können Sie nicht ins nächste Steuerjahr übertragen. Diese sind somit aus steuerlicher Sicht verloren.

  • Steuerstrategie bei kleineren Unterhalts- und Renovationsarbeiten

    Viele Besitzer wollen ihre Liegenschaft laufend unterhalten. So werden Jahr für Jahr kleinere Arbeiten ausgeführt. Steuerlich gesehen ist das nicht optimal. Die geringen Unterhaltskosten sind selten höher als die Pauschale. Es ist sinnvoller, den Liegenschaftsunterhalt aufzusparen. Diemeisten Unterhaltsarbeiten sind gut planbar. Stellen Sie sich bei unerwarteten dringenden Reparaturen die Frage, ob Sie zeitgleich auch diverse nicht dringende Arbeiten vornehmen wollen. Dadurch können Sie die Kosten gesamthaft steuerlich geltend machen. Bei den effektiven Kosten müssen Sie zwischen wertvermehrenden Investitionen und werterhaltenden Unterhaltskosten unterscheiden.

  • Wertvermehrende Investitionen

    Hierzu gehören Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen sowie für bauliche Veränderungen oder Verbesserungen wie Um-, Ein- und Anbauten. Diese Kosten dienen nicht der Erhaltung und Nutzung der Liegenschaft, sondern sie erhöhen ihren Wert. Diese wertvermehrenden Kosten dürfen Sie nicht von den Steuern abziehen. Bei einem Verkauf der Liegenschaft können die Investitionskosten aber bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Bewahren Sie deshalb alle Belege auf, damit Sie Ihre Investitionen der Steuerverwaltung beim Verkauf der Liegenschaft nachweisen können.

    Im Gegensatz zu den übrigen Investitionen geniessen Aufwendungen für Energiesparmassnahmen sowie den Umwelt- und Denkmalschutz einen Ausnahmestatus. Diese Kosten sind auch dann abzugsfähig, wenn es sich um eine wertvermehrende Investition handelt.

    Einige Beispiele:

    • Kosten für Solarzellen

    • Einbau einer Wärmepumpe

    • Massnahmen zur Rückgewinnung von Wärme

    • Verbesserung der Isolation

    Für Investitionen in diesem Bereich vergeben Bund, Kanton und Gemeinden teilweise Subventionen. Ihre Steuerabzüge müssen Sie um die erhaltenen Beiträge kürzen. 

  • Werterhaltende Unterhaltskosten

    Kosten, die mit einer gewissen Regelmässigkeit anfallen und den Wert der Immobilie erhalten, gelten in der Regel als Unterhalt. Diese können Sie bei der Einkommenssteuer abziehen. Als Unterhalt gilt auch ein gleichwertiger Ersatz in Zusammenhang mit Sanierungen und Renovationen. Hierzu gehören u.a. Fenster, Küchen, Badezimmer, Heizung, Kühlschrank, Waschmaschine und Tumbler.

    Weitere Beispiele:

    • Reparaturen wie Schreiner-, Spengler-, Sanitär- und Malerarbeiten
    • Renovation von Fassade und Dach
    • Strassenunterhalt
    • Sachversicherungsprämien wie Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht
    • Liegenschaftssteuern
    • Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften

    Ihre privaten Ausgaben u.a. für Wasser, Gas, Strom, Heizung, Warmwasseraufbereitung, Beleuchtung, Abwasser- und Abfallentsorgung sowie den Hauswart können Sie bei selbst genutztem Wohneigentum nicht von den Steuern abziehen. Bei vermieteten Liegenschaften dürfen Sie diese Kosten hingegen abziehen, vorausgesetzt sie werden nicht den Mietern verrechnet. Abziehen dürfen Sie auch Sachversicherungsprämien wie Brand-, Wasserschaden, Glasbruch- und Gebäudehaftversicherungen, die in Zusammenhang mit der Vermietung oder Nutzung Ihrer Liegenschaft anfallen. Ebenfalls abziehbar sind die Kosten für die Immobilienverwaltung bei einer Fremdvermietung. Betragen die geltend gemachten Kosten mehr als 15 % des Steuerwerts der Liegenschaft, verlangt die Steuerverwaltung eine detaillierte Bauabrechnung, um die Aufteilung in abziehbare Unterhalts- und nicht abziehbare Investitionskosten prüfen zu können.

  • Mix aus Unterhalts- und Investitionskosten

    In der Praxis lassen sich manche Kosten nicht eindeutig zuordnen. Was passiert zum Beispiel, wenn man ein altes, renovationsbedürftiges Giebeldach durch ein Flachdach mit Dachterrasse ersetzt? Sind hier sämtliche Kosten abziehbar oder nicht? Diese Frage stellt sich häufig bei grösseren Renovationen und bei einem qualitativ hoch wertigen Ersatz wie einer neuen Küche oder neuen Fenstern. Es gibt keine Pauschalregel, da jeder Umbau und jede Renovation individuell ist. Zeigen Sie der Steuerverwaltung auf, dass Sie sich über die Aufteilung der Kosten Gedanken gemacht und nicht einfach alles als werterhaltend deklariert haben. Machen Sie für die Dokumentation Fotos vor und nach dem Umbau.

  • Wir sind gerne für Sie da

    Eine sorgfältige Planung zahlt sich aus. Gerne unterstützen wir Sie dabei und zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Steuern optimieren können. Kontaktieren Sie uns für einen unverbindlichen Termin.

    Rufen Sie uns an unter 061 266 33 33 oder schreiben Sie uns via Kontaktformular.


Welche Kosten können Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen?

Die folgende Grafik zeigt eine Übersicht abzugsfähigen bzw. nicht abzugsfähigen Liegenschaftskosten. Im Anschluss finden Sie eine Beschreibung der einzelnen Positionen.

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