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Mein Eigenheim: Was kann ich mir leisten?

Die Tragbarkeit Ihrer Immobilienfinanzierung

Mein Eigenheim: Was kann ich mir leisten?

Um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, benötigen Sie ausreichend Eigenmittel. Massgebend ist aber auch, wie Sie die anfallenden Kosten tragen können. Zum Hypothekarzins gesellen sich die Amortisation der Kreditschuld sowie Unterhalts- und Nebenkosten, die zu begleichen sind.

Um sicherzustellen, dass Ihnen diese Kostenbelastung zuzumuten ist, wird die so genannte Tragbarkeit errechnet. Mit dieser Kennzahl bezeichnet man das Verhältnis der zu erwartenden Kosten zum Nettoeinkommen der zukünftigen Immobilienbesitzer. Als Faustregel gilt: Für eine solide Finanzierung darf die Summe der voraussichtlichen Kosten nicht mehr als einen Drittel Ihres Nettoeinkommens ausmachen.

Die Tragbarkeit Ihrer Immobilienfinanzierung

Eine Tragbarkeitsrechnung setzt sich wie folgt zusammen:

  • Der gesamte Finanzierungsbetrag wird in der Berechnung mit einem angenommenen Zinssatz von 4,5 Prozent jährlich verzinst. So wird sichergestellt, dass die Finanzierung auch dann gewährleistet ist, wenn die Zinsen ansteigen.
  • Dazu kommt die angestrebte Amortisation des Hypothekarkredits. Aus Zinsgründen liegt es in Ihrem eigenen Interesse, die entstandenen Schulden zu vermindern. Als Richtwert gilt, dass die Hypothek innert 15 Jahren auf rund zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden soll.
  • Weiter rechnet man kalkulatorisch 1 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalts- und Nebenkosten. Darunter fallen zum Beispiel Renovationen und Erneuerungsarbeiten an der Liegenschaft sowie der Ersatz von Maschinen und Apparaten.
    Neben Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten werden auch Verpflichtungen gegenüber Dritten (Leasing, Konsumkredite, Kreditkartenengagement, Privatdarlehen, Ferien-/ Zweitobjekte) als Ausgaben berücksichtigt.

In einer Phase mit tiefen Zinssätzen – wie es aktuell der Fall ist – liegen die effektiven Liegenschaftskosten zwar tiefer als kalkuliert. Massgebend für die Vergabe des Hypothekarkredits ist dennoch die angestellte Tragbarkeitsrechnung mit dem kalkulatorischen Zins von 4,5 Prozent.

Einkommen werden sicherheitsorientiert beurteilt

Die Summe der so berechneten jährlichen Liegenschaftskosten dürfen nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens der Eigentümerschaft ausmachen. Ein 13. Monatslohn und weitere nachhaltige Lohnbestandteile werden an diesen Betrag angerechnet. Doppelverdiener können ihre beiden Einkommen in der Regel addieren, sofern sie eine so genannte Solidarschuldnerschaft eingehen. Das bedeutet, beide Partner haften gemeinschaftlich für die zu erwartenden Kosten.
Beachten Sie jedoch auch, dass Ihre Einkommensverhältnisse zugunsten Ihrer Sicherheit von den meisten Banken eher konservativ beurteilt werden. Aussergewöhnliche Lohnbestandteile werden gemeinhin nicht angerechnet, beispielsweise, wenn Sie Boni oder Prämien von ihrem Arbeitgeber erhalten, die nicht langfristig garantiert sind.

Ein konkretes Beispiel einer Tragbarkeitsrechnung:

Kaufpreis CHF 800'000
Hypothek: 80% des Kaufpreises CHF 640'000
   
Einkommen Kalkulatorische Liegenschaftskosten
Nettolohn Ehemann CHF 103'000 Zinskosten 4,5% der Hypothek
CHF 28'000
Nettolohn Ehefrau (Teilzeit) CHF 52'000 Amortisation 1% des Fremdkapitalbedarfs CHF 6'400
Total Einkommen CHF 155'000 Neben- und Unterhaltkosten
1% des Liegenschaftspreises CHF 8'000
Total kalkulatorische Liegenschaftskosten CHF 43'200
Verhältnis Liegenschaftskosten zum Einkommen 27,9%

Eine professionelle Beratungsperson ist bei der Berechnung Ihrer finanziellen Belastung und beim Vermeiden von Engpässen und Lücken eine grosse Hilfe. So erkennen Sie eventuelle Schwierigkeiten frühzeitig und erhalten alle nötige Unterstützung für die Realisierung Ihres Eigenheims.